A habitação é um tema cada vez mais debatido em Portugal. O mercado enfrenta desafios significativos. Entre eles, a falta de oferta habitacional e a dificuldade de acesso à casa própria. Estas questões afetam muitas famílias e jovens que tentam encontrar um lar.
A escassez de habitação
Nos últimos anos, a oferta de imóveis não acompanhou a procura. Assim, os preços subiram e muitas pessoas não conseguem comprar ou arrendar uma casa. Um dos motivos é a demora no licenciamento de novas construções. Além disso, há poucas habitações a preços acessíveis.
Os investidores e promotores imobiliários têm dificuldade em encontrar terrenos disponíveis. A burocracia e os altos custos de construção também limitam o crescimento do setor. Como resultado, as cidades enfrentam um grande défice habitacional.
Pouca oferta, aumento dos preços de construção e escassez de mão-de-obra. De acordo com a Comissão Europeia, estes três fatores tornam improvável que o preço das casas em Portugal baixe no curto prazo.
Um mercado resiliente
Para a Comissão Europeia, o mercado imobiliário português tem-se mostrado resiliente ao longo dos últimos anos, e um dos principais motivos para tal é o rácio LTV relativamente baixo praticado nos empréstimos.
De acordo com as regras do Banco de Portugal, este rácio não pode ser superior a 90% do menor valor entre a aquisição e a avaliação do imóvel. Por exemplo, se comprar uma casa por 250 mil euros e o valor de avaliação for 220 mil euros, o banco só pode emprestar até 198 mil euros (90% de 220 mil).
Acessibilidade à habitação
Com a subida dos preços, muitas famílias têm dificuldades para comprar casa. Os rendimentos não aumentaram ao mesmo ritmo do custo da habitação. Por isso, o arrendamento tornou-se a única opção para muitos. No entanto, até o mercado de arrendamento está pressionado.
Os jovens são um dos grupos mais afetados. Muitos não conseguem sair da casa dos pais, pois os salários não permitem pagar uma renda elevada. As políticas públicas tentam dar resposta, mas ainda há muito a fazer.
Preço das casas praticamente duplicou em sete anos
No relatório de supervisão, a Comissão Europeia destaca que o preço das casas em Portugal praticamente duplicou nos últimos sete anos.
Apesar de a análise se focar na evolução dos preços entre 2015 e 2023, os números não enganam: o aumento médio em Portugal foi de 106%, ou seja, mais do que duplicou. Esta é, de resto, uma tendência europeia. No mesmo período de tempo, os preços da habitação na União Europeia aumentaram em média 48%.
O papel da oferta, construção e investidores não residentes
Em Portugal, a Comissão Europeia aponta a pouca oferta, o aumento dos custos de construção e a falta de mão-de-obra como fatores que ajudam a explicar e situação atual e a previsão para o futuro.
Além disso, fala de um mercado laboral forte, que combinado com os recentes cortes das taxas de juro por parte do Banco Central Europeu (BCE), deverá contribuir para manter a procura em níveis que a oferta não consegue acompanhar.
Ainda assim, o relatório não deixa de destacar que o aumento do preço das casas “não é acompanhado por um crescimento proporcional dos rendimentos das famílias”, o que contribuiu para agravar os problemas de acesso a habitação.
Por outro lado, a Comissão Europeia diz também que a “forte presença no mercado de proprietários e compradores não residentes” contribuiu para o aumento dos preços da habitação nos últimos anos. Isso é, aliás, visível na percentagem de aquisições feitas com recurso a crédito na primeira metade de 2024: apenas 35%. Também aqui os investidores não residentes têm um papel relevante.
Montante de empréstimos está a recuperar
O número de empréstimos começou a recuperar em 2024, depois de ter caído em 2022 e 2023. O relatório aponta o aumento do custo dos créditos naqueles dois anos como justificação para este comportamento.
Depois disso, o banco central voltou a baixar as taxas diretoras mais duas vezes, a última das quais já em dezembro. Assim, terminamos o ano com a taxa de depósitos nos 3% e a Euribor a seis meses na casa dos 2,6% (em outubro de 2023 estava nos 4,14%).
Para 2025, as previsões de mais curto prazo acreditam que o BCE pode continuar o caminho dos cortes e chegar aos 2% na reunião de junho. Já os futuros da Euribor apontam para que a taxa chegue a meio do ano na casa dos 1,96%.
Voltando ao relatório, o montante de empréstimos atingiu os 100,8 mil milhões de euros em setembro de 2024, o maior valor desde fevereiro de 2015. No entanto, espera-se que os lucros dos bancos abrandem fruto da redução dos juros.
O que pode ser feito?
Para resolver este problema, é essencial construir mais habitação acessível. Além disso, simplificar os processos burocráticos ajudaria a acelerar os projetos. O incentivo ao arrendamento e o apoio a jovens e famílias são também medidas importantes.
A escassez de habitação exige soluções urgentes. Só assim será possível garantir um mercado mais equilibrado e acessível para todos.
Fonte: Doutor Finanças
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